Автор: Кобелева Снежана Викторовна
Регион: Пермский край, г. Кунгур
Должность: юрист, ОАО Ергач
Область права: Право собственности
Порядок решения проблемы: Внесудебный
Суть дела
ОАО «Ергач» (горнодобывающее предприятие) ведет строительство дополнительных цехов на территории завода в связи с расширением производства. В начале 2011 года было завершено строительство наружного газопровода. Однако разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, необходимые для начала строительства в соответствии с Градостроительным Кодексом, к этому моменту не были оформлены. Казалось, что из этой ситуации есть только один выход – обращение в суд и регистрация права собственности на основании судебного решения. Однако юристам компании удалось найти правовое решение и зарегистрировать наружный газопровод в короткие сроки во внесудебном порядке.
Задача и ее решение
ОАО «Ергач» в связи с расширением производства ведется активное строительство дополнительных цехов на территории завода.
В начале 2011г. было завершено строительство наружного газопровода по объекту «Расширение склада готовой продукции в цехе по производству пазогребневых плит», но, к сожалению, без предварительного оформления разрешительных документов на строительство: разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, необходимых для начала осуществления строительства, в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ.
После завершения строительства перед юридическим отделом руководством была поставлена задача- оформить право собственности на завершенный строительством объект, и только тогда стало известно об отсутствии разрешительных документов.
Изучив предоставленные нашими техническими специалистами материалы, мы пришли к выводу, что право собственности на объект придется оформлять по решению суда. В связи с тем, что нашими специалистами была оформлена только проектная документация на объект, но не было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое в соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проектной документации.
Но у нас, соответственно, и отсутствовали разрешение на строительство газопровода, градостроительный план земельного участка, документы, подтверждающие соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства в границах земельного участка и подписанная застройщиком и лицом, осуществляющим строительство, а также заключение органа государственного строительного надзора.
Мы понимали, что нам не удастся идти тем же путем в оформлении документов, что если бы мы только что начали строительство. Одной из главных причин тому было отсутствие разрешения на строительство, которое получить было бы уже невозможно, т.к. объект уже был построен.
Тем не менее, нами было подготовлено и отправлено в Управление имущественных, земельных отношений и градостроительства Кунгурского муниципального района заявление о выдаче разрешительных на строительство объекта документов с пакетом имеющихся у нас документов.
Из государственного отдела архитектуры нам был дан письменный отказ на запрос о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в связи с отсутствием нужных для его получения (вышеуказанных) документов. В принципе это нам и требовалось для подготовки пакета документов для обращения в суд. Кроме того в суде мы хотели доказать, что нами были приняты все должные меры по согласованию строительства наружного газопровода с органом государственного строительного надзора и получению его положительного заключения на строительство объекта.
Изучив судебную практику, мы поняли, что признание права собственности на самовольно построенный объект довольно-таки сложный и длительный процесс. Поэтому пока ждали ответ из отдела архитектуры, стали искать иные пути из сложившейся ситуации. Нами было установлено, что законодательством определены случаи, в которых выдача разрешения на строительство не требуется. В том числе в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения (пп. 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ).
Под объектами вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта, которые не могут быть самостоятельно использованы для иной деятельности. Наш наружный газопровод как раз является вспомогательным объектом, т.к. был врезан в основной газопровод, т.е. соединял основную линию газоснабжения и построенный цех, и что было видно из схем, чертежей и технической документации. Значит, чтобы обосновать вспомогательное использование наружного газопровода, нужны были более весомые аргументы, чем простое указание на нормы закона. В качестве доказательств мы решили представить технический и кадастровый паспорт сооружения со схемами, которые подтверждают его вспомогательное предназначение.
Однако перед нами встал вопрос, как оформить право собственности на вновь возведенный объект в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что использовать в качестве правоустанавливающего документа на наружный газопровод.
В соответствии с п.3 ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация на объект недвижимого имущества.
Но в соответствии с требованиями законодательства, регламентирующими правила государственной регистрации прав на объекты недвижимости, при регистрации права собственности на здание, строение или сооружение по декларации на объект недвижимого имущества необходимо предоставление документа, подтверждающее принадлежность земельного участка заявителю на праве собственности, аренды либо иных правах.
Благо, земельный участок, на котором был построен нами газопровод, принадлежит нам на праве собственности.
Таким образом для сдачи документов в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю нам было достаточно предоставить декларацию на объект недвижимого имущества в двух экземплярах, которую мы заполнили в соответствии с требованиями законодательства, справку о том, что объект имеет вспомогательное предназначение (которую мы подготовили также сами), технический и кадастровый паспорт на наружный газопровод и свидетельство о государственной регистрации на земельный участок для подтверждения прав на него.
На основании этих документов нам удалось зарегистрировать наружный газопровод в довольно-таки короткие сроки и без дополнительных обращений в государственные органы, в том числе без обращения в суд, а также без сбора и подготовки лишней документации. Через 15 дней нами уже было получено свидетельство о государственной регистрации прав на этот объект, и таким образом, выполнена поставленная перед нашим юридическим отделом задача.
Чего удалось добиться
Нашему юридическому отделу удалось узаконить строительство наружного газопровода по объекту «Расширение склада готовой продукции в цехе по производству пазогребневых плит» без предварительного оформления разрешительных документов на строительство и даже без обращения в суд для признания права собственности на самовольно построенный нами объект. Кроме того, получилось зарегистрировать вышеуказанный объект без дополнительных обращений в государственные органы (в том числе без обращения в суд), а также без сбора и подготовки лишней документации и в короткие сроки. Через 15 дней с момента обращения в регистрирующий орган мы уже получили свидетельство о государственной регистрации прав на наружный газопровод. Таким образом была очень быстро выполнена поставленная руководством перед нами сложная, на первый взгляд, задача.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него
Комментарии
3